O recente Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado a 20 de maio, traz novidades importantes para o setor da habitação em Portugal, especialmente no que diz respeito ao crédito habitação. Depois de meses de incerteza, o mercado finalmente vê a concretização de medidas prometidas que visam estimular a oferta de habitação. Este artigo explora as principais alterações introduzidas por este diploma, bem como as implicações que podem ter para promotores, investidores e famílias.
Alterações Significativas no Código do IVA e IRS
O novo decreto não só altera o Código do IVA, como também o Código do IRS e o Estatuto dos Benefícios Fiscais. Isso inclui a introdução de três regimes autónomos que visam facilitar o arrendamento e a construção de habitação. As mudanças mais relevantes incluem:
IVA Reduzido na Construção e Reabilitação
A aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% é agora extensiva às obras de construção e reabilitação de imóveis destinados à habitação própria e ao arrendamento. Essa medida é temporária, com vigência até dezembro de 2032, e aplica-se a empreitadas iniciadas entre setembro de 2025 e dezembro de 2029.
Benefícios Fiscais para Contratos de Investimento
Os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA) oferecem isenções fiscais significativas, como a isenção de IMT e imposto do selo, além de uma redução na taxa de IMI. Esses contratos podem ter uma vigência de até 25 anos, o que representa uma oportunidade interessante para investidores.
Restituição Parcial do IVA para Construção de Habitação
O diploma estabelece um regime que permite a restituição do IVA para quem constrói a própria casa. O valor a ser restituído corresponde à diferença entre o IVA normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida. A Autoridade Tributária tem um prazo de 150 dias para processar a restituição após a receção do pedido.
Exclusão de Tributação de Mais-Valias
As mais-valias obtidas com a venda de imóveis habitacionais, desde que reinvestidas em arrendamento, não estão sujeitas a tributação, o que pode facilitar a mobilidade de investidores no mercado.
Deduções de IRS para Arrendatários
O limite de dedução das rendas pagas em sede de IRS foi elevado para 1.000 euros, proporcionando um alívio financeiro para arrendatários.
Desafios da Implementação e Segurança Jurídica
Apesar das mudanças positivas, é importante reconhecer que a implementação deste decreto-lei não é isenta de desafios. A incerteza que precedeu a aprovação da lei teve um impacto real no mercado, levando a negociações com cláusulas de ajustamento e orçamentos condicionados. A segurança jurídica é fundamental para que investidores e promotores possam tomar decisões informadas e sustentáveis.
A Necessidade de Previsibilidade
A Autoridade Tributária já demonstrou, no passado, ter uma abordagem que pode gerar incertezas. Portanto, espera-se que o novo diploma seja claro e preciso, evitando interpretações que possam prejudicar os operadores do mercado. A previsibilidade nas regras é essencial para a construção de confiança entre o Estado e os investidores.
Oportunidades e Próximos Passos
Para aqueles que operam no setor, as novas medidas criam oportunidades, mas também exigem uma análise cuidadosa. É crucial que promotores e investidores revejam os seus contratos existentes e considerem as implicações das novas regras. A possibilidade de aplicar a taxa reduzida retroativamente pode ser uma oportunidade de regularização.
As mudanças trazidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 são um passo significativo para o mercado imobiliário português, mas é necessário que todos os envolvidos estejam atentos às suas implicações práticas. O crédito habitação, em particular, pode beneficiar de um ambiente mais favorável, mas é fundamental que as leis sejam aplicadas de maneira consistente e previsível para garantir um desenvolvimento saudável do setor.