Nos últimos anos, a legislação do arrendamento em Portugal passou por alterações importantes, materializadas no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Este novo quadro legal visa modernizar o mercado de arrendamento, beneficiando tanto os proprietários como os inquilinos. Através da redução de impostos para os senhorios e do aumento dos direitos dos arrendatários, o NRAU procura equilibrar as necessidades de ambos os lados.
O que é o NRAU?
O Novo Regime do Arrendamento Urbano é um conjunto de normas que visa atualizar e dinamizar o mercado de arrendamento. Este regime surgiu na sequência da reforma do arrendamento urbano de 2006, que se propôs a resolver várias questões que afetam este sector. Desde 2012, as novas soluções introduzidas pelo NRAU têm alterado o panorama da habitação em Portugal, permitindo, por exemplo, o descongelamento de contratos antigos e facilitando o processo de despejo de inquilinos que não cumprem com os seus pagamentos.
Mecanismos de Negociação
Uma das inovações mais importantes do NRAU foi a criação de um mecanismo que permite a renegociação das rendas antigas. Anteriormente, este reajuste não era viável, mas agora os senhorios têm a possibilidade de ajustar os valores das rendas de acordo com as suas preferências, o que pode ajudar a tornar o arrendamento mais sustentável.
Destinatários do NRAU
O NRAU foi desenhado para oferecer mais flexibilidade aos proprietários em relação às condições acordadas com os inquilinos. Além disso, o regime também considera as necessidades dos inquilinos com rendimentos baixos, permitindo que estes contestem o aumento das rendas caso provem que os seus rendimentos não são suficientes.
Alterações Recentes
As alterações mais significativas ao NRAU ocorreram entre 2023 e 2024, especialmente através do pacote legislativo "Mais Habitação", que trouxe novas medidas para substituir ou complementar as estabelecidas em 2019. Entre as mudanças, destacam-se:
Atualização anual das rendas: Para 2024, o coeficiente de atualização foi fixado em 1,0694 (um aumento de 6,94%), e para 2025, em 1,0216 (um aumento de 2,16%). Se não houver atualizações nos últimos três anos, os senhorios podem aplicar os coeficientes acumulados, resultando num aumento de até cerca de 11%. O cálculo é feito multiplicando a renda atual pelo coeficiente e arredondando para o cêntimo superior.
Compensações para contratos antigos: O Decreto-Lei n.º 132/2023 introduziu compensações isentas de IRS para proprietários com contratos antigos congelados. Os beneficiários incluem contratos anteriores a 18/11/1990, inquilinos com 65 anos ou mais, ou com deficiência superior a 60%, bem como famílias com rendimento até cinco vezes o valor do Indexante dos Apoios Sociais (IAS). A compensação é calculada pela diferença entre a renda paga e 1/15 do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
Balcão do Arrendatário e do Senhorio: A criação do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) centraliza os processos de despejo e injunções, facilitando a comunicação entre senhorios, inquilinos e tribunais, tornando os processos mais rápidos e transparentes.
Proteção a arrendatários vulneráveis: A Lei n.º 56/2023 amplia a proteção a inquilinos vulneráveis, incluindo idosos e deficientes, permitindo o congelamento das rendas por até 8 anos para famílias com rendimento baixo ou 10 anos em casos de idade ou deficiência. A fiscalização foi também reforçada para garantir que os despejos e as atualizações de rendas sejam justos.
Incentivos fiscais para contratos longos: O IRS é reduzido conforme a duração do contrato de arrendamento, variando de 26% para contratos de 2 a 5 anos até 10% para contratos com mais de 20 anos.
Rescisão legítima de contrato: Os senhorios podem rescindir contratos se necessitarem do imóvel ou para realizar obras que impliquem demolição. Obras não profundas suspendem o contrato, garantindo o direito a realojamento para o inquilino. Inquilinos com mais de 15 anos de contrato só podem ser despejados em caso de demolição ou obras profundas.
Arrendar imóveis com crédito habitação ativo: É permitido arrendar imóveis que estejam a ser pagos com crédito habitação, sem que as condições do empréstimo sejam alteradas.
Arrendamento acessível: Incentivos para rendas que estejam até 20% abaixo do valor de mercado, com uma taxa de esforço não superior a 35% do arrendatário, resultam em isenções totais de IRS/IRC. Os contratos precisam ter uma duração mínima de 3 anos.
Novos prazos de contrato: O prazo mínimo para contratos de arrendamento foi estabelecido em 1 ano, com renovação automática por 3 anos, salvo acordo em contrário, enquanto que contratos para estudantes mantêm a duração mínima de 9 meses.
Estas alterações visam não só modernizar o sistema de arrendamento, mas também assegurar uma maior equidade e justiça no relacionamento entre senhorios e inquilinos, promovendo um ambiente mais saudável para o arrendamento em Portugal.