As regras estabelecidas pelo Banco de Portugal sobre os prazos máximos do crédito à habitação são diretamente ligadas à idade do mutuário no momento da assinatura do contrato. É fundamental conhecer estes limites antes de entrar em negociação com a instituição financeira, uma vez que influenciam a prestação mensal que poderá ser obtida.
Prazos máximos em 2026
As diretrizes sobre os prazos máximos do crédito à habitação mantêm-se em evolução, e para 2026, continuam a ser aplicadas as orientações do Banco de Portugal, com algumas atualizações que refletem o contexto atual do mercado e a política de estabilidade financeira.
Limites de prazo por faixa etária
Desde a implementação das normas do Banco de Portugal, que começou a 1 de abril de 2022, os prazos máximos de crédito dependem da idade do mutuário. A regra básica é a seguinte: quanto mais jovem for o mutuário, maior será o prazo do empréstimo.
- Até 30 anos: prazo máximo de 40 anos
Os jovens até aos 30 anos desfrutam do prazo mais extenso, o que resulta em prestações mensais mais acessíveis e uma maior facilidade para obter crédito. - Entre 31 e 35 anos: prazo máximo de 37 anos
Esta faixa etária enfrenta um limite de 37 anos, uma diminuição de três anos em relação aos 40 anos anteriores a 2022. Esta alteração afeta diretamente o valor mensal a ser pago. - Acima de 35 anos: prazo máximo de 35 anos
Para os mutuários com mais de 35 anos, o prazo máximo é de 35 anos. Esta limitação visa mitigar o risco de endividamento a longo prazo e garantir que o contrato termine antes da idade da reforma.
Impacto dos prazos nas prestações mensais
Prazos de empréstimo mais curtos resultam em prestações mensais mais elevadas, pois o montante a ser devolvido ao banco deve ser pago em menos tempo. Por exemplo, se considerar um crédito à habitação de 100 mil euros com um spread de 1,2%, indexado à Euribor a 12 meses, cuja média em abril foi de 2,75%:
- Para um mutuário com até 30 anos, a prestação mensal seria de 415 euros.
- Para aqueles entre 31 e 35 anos, o encargo mensal seria de 229 euros, resultando em um acréscimo de 14 euros por mês, totalizando 168 euros ao longo de um ano.
- Para mutuários acima de 35 anos, a prestação mensal seria 440 euros, representando um aumento de 6% em comparação com a regra anterior.
Vantagens e desvantagens das novas regras
Embora estas novas medidas possam aumentar as prestações mensais para mutuários mais velhos, também apresentam a vantagem de diminuir o valor total a ser pago ao longo do financiamento, uma vez que a amortização será mais rápida. Adicionalmente, permitirão uma redução nos custos associados ao financiamento, como encargos com seguros obrigatórios. Contudo, estas alterações podem representar um peso financeiro significativo no curto e médio prazo, especialmente com a tendência de aumento das taxas de juro.
Idade máxima para solicitar crédito
A idade máxima para os titulares de crédito à habitação é de 75 anos. Isso implica que pessoas mais velhas que buscam este tipo de crédito terão um prazo de pagamento mais curto. O prazo é calculado com base nos anos que faltam até o mutuário completar 75 anos. Por exemplo, um indivíduo de 40 anos poderá ter um prazo máximo de 35 anos para o empréstimo.
Rigor nas normas do Banco de Portugal
O Banco de Portugal justifica as suas limitações como uma forma de controlar o aumento da maturidade média dos créditos à habitação e promover a estabilidade no setor financeiro. O país ainda apresenta prazos entre os mais longos da Europa, com uma maturidade média das novas operações superior a 30 anos, enquanto outros países europeus têm prazos entre 20 e 25 anos. Prazos excessivamente longos aumentam o risco para os bancos, uma vez que os tornam mais vulneráveis a flutuações econômicas.
Possibilidade de novas alterações
É plausível que novas alterações aos prazos de crédito à habitação possam ocorrer. Esta é a segunda modificação desde 2018, e o Banco de Portugal está atento à maturidade média dos contratos. Os créditos à habitação celebrados antes de abril de 2022 não sofrerão alterações, aplicando-se as novas regras apenas aos contratos realizados após essa data. Além disso, a taxa de esforço máxima permanece inalterada, limitando a percentagem do rendimento familiar destinada ao pagamento das prestações.
Escolhendo a melhor opção de crédito
Para quem pretende adquirir uma casa e tem mais de 35 anos, é essencial rever as contas. A escolha da melhor proposta deve considerar todas as variáveis que influenciam o valor das prestações mensais, incluindo o spread, os seguros associados e as comissões.