Quando se decide vender uma casa que ainda está vinculada a um crédito à habitação, é fundamental compreender o processo do distrate de hipoteca. Este procedimento é necessário para eliminar a dívida associada ao imóvel e transferir a sua propriedade para o novo comprador. Assim que se concretiza a venda, a hipoteca existente deve ser cancelada para que o novo proprietário possa registar a casa no seu nome. O distrate de hipoteca é, portanto, um passo crucial nesta transação.
O que é o distrate de hipoteca?
O distrate é um documento que formaliza a rescisão de um contrato. No contexto do setor imobiliário, refere-se especificamente à dissolução do contrato de crédito à habitação e pode ocorrer em diversas situações:
- Venda do imóvel: Ao vender uma casa, é necessário cancelar a hipoteca para que o novo proprietário possa ter a casa em seu nome.
- Transferência de crédito: Se decides mudar o teu crédito à habitação para outro banco, o antigo contrato de hipoteca também precisa de ser cancelado.
- Amortização total antecipada: Caso queiras quitar o empréstimo na totalidade antes do prazo, deves solicitar o distrate.
- Fim do prazo do empréstimo: Quando todas as prestações foram pagas, o banco deve emitir automaticamente o distrate.
Situações que exigem um distrate
Vamos considerar um exemplo prático: Vanda e António estão a vender o seu apartamento a Rosa, mas a casa ainda está hipotecada. Para que Rosa possa registar a casa em seu nome, é necessário que, na nova escritura, se assine o distrate de hipoteca que extingue o crédito de Vanda e António, permitindo a transferência da propriedade. O distrate é, portanto, o ato que cancela a hipoteca, liberando a dívida. Com este documento, o banco renuncia à hipoteca e declara a dívida liquidada, perdendo assim quaisquer direitos sobre o imóvel.
Como solicitar um distrate de hipoteca?
Os passos para solicitar o distrate de hipoteca e os prazos envolvidos variam conforme o pedido está ou não ligado a uma nova hipoteca ou a um pedido de registo de compra e venda.
Pedido de distrate de hipoteca com nova hipoteca
Retomando o exemplo de Vanda e António, quando vendem a casa à Rosa e assinam um novo contrato de financiamento bancário, a responsabilidade de registar o cancelamento da hipoteca anterior recai sobre o notário, advogado ou solicitador que realiza a nova escritura. Este profissional deve registar, em até 10 dias, o novo proprietário, a nova hipoteca e o cancelamento da hipoteca anterior.
Pedido de distrate de hipoteca isolado
Se o distrate for solicitado apenas por conta de um reembolso antecipado do empréstimo, a responsabilidade cabe ao proprietário do imóvel. Neste caso, o proprietário deve dirigir-se ao banco onde possui o crédito à habitação para solicitar o documento. Uma vez obtido, deverá entregá-lo na Conservatória do Registo Predial (CRP).
Prazos a considerar
- Pedido ao banco: Deve ser feito com pelo menos 10 dias de antecedência da escritura.
- Emissão do distrate: O banco tem até 14 dias para emitir o documento após o pedido.
- Registo na Conservatória: O distrate deve ser apresentado no prazo de 30 dias para evitar custos adicionais.
Se estás a pensar em vender a tua casa e tens um crédito à habitação a pagar, o distrate será um dos documentos que precisarás de tratar antes de assinar a nova escritura com os novos proprietários.
Custos associados ao distrate de hipoteca em 2026
O pedido de distrate ao banco é gratuito. Desde janeiro de 2021, com a implementação da Lei n.º 57/2020, as instituições de crédito não podem cobrar pela emissão do documento de distrate, que anteriormente poderia custar até 200 euros. No entanto, o registo do cancelamento da hipoteca na Conservatória do Registo Predial tem custos que, em 2026, são os seguintes:
- Registo do cancelamento dentro do prazo de 30 dias: 50 euros
- Registo através do Predial Online: cerca de 45 euros
- Se não respeitar o prazo de 30 dias: o valor duplica para 100 euros
Geralmente, o proprietário que está a cancelar a hipoteca, seja por amortização total ou venda do imóvel, é quem arca com este custo.
Tempo necessário para concluir o distrate
O processo do pedido até ao cancelamento registado pode levar cerca de 2 a 6 semanas. O banco costuma emitir o distrate até 30 dias após o pedido, e o cliente tem 30 dias para registar o cancelamento na conservatória, a partir da autorização. Se estás a considerar amortizar o crédito para extinguir o empréstimo, verifica primeiro com a calculadora de amortização antecipada para entender como isso afetará a tua prestação. E, se o distrate está relacionado com uma venda, este artigo sobre os custos da escritura de imóvel poderá ajudar a manter as contas organizadas. Quando o distrate é feito para mudar de banco, a hipoteca não é cancelada, mas sim transferida. Avalia se vale a pena realizar a transferência do crédito à habitação e simula a poupança antes de tomar uma decisão.