O recente conjunto de medidas que visa aumentar a oferta de habitação traz uma nova oportunidade no que diz respeito à tributação das mais-valias imobiliárias. É agora possível vender uma casa, seja ela a residência principal ou uma segunda habitação, e evitar o pagamento de impostos sobre as mais-valias, desde que o valor obtido na venda seja reinvestido na compra de outro imóvel destinado a arrendamento a preços acessíveis. Esta mudança abre uma nova perspetiva para aqueles que desejam vender uma habitação secundária sem incorrer em IRS sobre as mais-valias realizadas. Contudo, existem prazos e regras que precisam ser observados, os quais discutiremos a seguir.
O QUE MUDA NA TRIBUTAÇÃO DAS MAIS-VALIAS?
Até à implementação desta medida – exceto em casos temporários que já não estão em vigor – apenas a venda de uma habitação própria e permanente possibilitava condições de isenção de impostos sobre as mais-valias. Com a nova legislação, a venda de qualquer imóvel pode agora permitir a isenção de impostos, desde que o montante obtido (que corresponde ao valor da venda, e não à mais-valia) seja reinvestido na aquisição de outro imóvel para arrendamento a preços moderados.
De acordo com a nova lei, o imóvel a ser adquirido deve estar localizado em território nacional e destinar-se a arrendamento com uma renda mensal que não ultrapasse 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026, o que equivale a 2.300 euros por mês. Além disso, o interessado deve declarar a sua intenção de reinvestir, mesmo que parcialmente, mencionando o montante na declaração de IRS do ano em que a venda ocorre.
É importante mencionar que, embora esta medida tenha sido introduzida em maio, ela possui efeitos retroativos, aplicando-se a transações realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.
QUAL O PRAZO PARA REINVESTIR?
O reinvestimento em um novo imóvel deve ocorrer entre 24 meses antes da venda e 36 meses depois. Isso significa que um imóvel pode ser comprado (que será o reinvestimento) e a casa atual pode ser vendida até dois anos depois. Nos primeiros seis meses, a partir da data da venda ou do reinvestimento, deve ser celebrado um contrato de arrendamento da nova casa com uma renda inferior a 2.300 euros, exceto em situações justificadas, como a necessidade de obras urgentes. Além disso, o imóvel deve ser arrendado sob estas condições durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos.
E SE O IMÓVEL NÃO FOR ARRENDADO?
Caso o imóvel adquirido não seja arrendado conforme as regras estabelecidas, a isenção de tributação sobre as mais-valias deixa de ser aplicável e o contribuinte terá que pagar IRS sobre os ganhos obtidos na venda. Para a isenção de impostos sobre as mais-valias, o reinvestimento pode ser total ou parcial. Assim, é possível reinvestir apenas parte do valor em um novo imóvel e ainda assim ficar isento de impostos sobre a parte correspondente.
CASOS PRÁTICOS
Imaginemos que vive num apartamento em Lisboa, que é a sua residência principal, e possui uma casa de férias na praia. Se decidir vender esta casa de férias e usar o dinheiro para comprar outro apartamento em Lisboa até ao final do ano, e conseguir alugá-lo nos primeiros seis meses a uma renda inferior a 2.300 euros, mantendo-o arrendado nos cinco anos seguintes, ficará isento de impostos sobre as mais-valias da venda da casa de praia.
Por outro lado, se atrasar o arrendamento do novo apartamento por um ano após a compra ou decidir vender o novo apartamento em 2027, a isenção de tributação sobre as mais-valias não se aplicará, e terá que pagar impostos sobre os ganhos obtidos na venda da casa de férias.