A análise do Banco de Portugal revela que, nos últimos dez anos, o spread médio dos empréstimos à habitação caiu drasticamente, atingindo um terço do valor que era praticado anteriormente. Em 2024, cerca de 90% dos créditos concedidos apresentam uma taxa comercial inferior a 1%. Esta auditoria, realizada aos principais bancos do país, destacou várias falhas que podem resultar em penalizações para as instituições financeiras.
Auditoria do Banco de Portugal
A auditoria especial, mencionada no Relatório de Estabilidade Financeira, foi liderada por Álvaro Santos Pereira e revelou um “nível de cumprimento moderado” por parte dos bancos em relação às suas políticas de fixação de preços. Os auditores identificaram diversas “fragilidades”, principalmente na documentação e formalização das práticas de definição de preços, além da falta de inclusão de todos os custos envolvidos nas operações de crédito nas suas ferramentas de preço.
Consequências para os bancos
O Banco de Portugal deixou claro que as conclusões desta auditoria serão levadas em conta no processo de análise e avaliação do risco individual de cada banco (SREP) deste ano. Este processo é crucial, pois determina os requisitos de capital adicionais que cada instituição pode necessitar, dependendo da sua avaliação do risco. Além disso, o supervisor irá monitorizar a implementação dos planos de ação que os bancos desenvolverem para corrigir as deficiências identificadas.
Evolução dos spreads nos últimos anos
Nos últimos dez anos, os spreads dos novos contratos de crédito à habitação registaram uma queda notável. Em 2024, o spread médio situou-se em 0,89 pontos percentuais, um terço do que era em 2014. Esta diminuição é atribuída a um ambiente de intensa concorrência entre as instituições financeiras, elevada liquidez no mercado, maior utilização de intermediários de crédito e a introdução de políticas públicas, como a isenção temporária de comissões de reembolso antecipado para contratos com taxa variável.
Mudanças nas preferências dos consumidores
Outra mudança significativa que ocorreu neste período é a preferência das famílias por contratos com taxa mista, que representam 68% das novas contratações, enquanto a taxa variável caiu para apenas 12% dos empréstimos. No que diz respeito aos novos contratos com taxa variável ou mista, a auditoria revelou que cerca de 90% do montante concedido teve um spread inferior a 1%.
Deficiências identificadas na auditoria
A auditoria do Banco de Portugal abrangeu nove bancos que representam mais de 70% do mercado. No total, foram identificadas 72 deficiências, resultando numa média de 8 por instituição. A maioria das falhas foi classificada como tendo um impacto moderado, representando 54,2% do total das deficiências encontradas. As falhas com impacto reduzido corresponderam a 27,8%, enquanto as de impacto elevado foram responsáveis por apenas 18,1% do total.
A situação do spread médio dos empréstimos à habitação revela não apenas a evolução do mercado, mas também a necessidade de supervisão rigorosa por parte do Banco de Portugal, de forma a garantir que as instituições cumpram as suas obrigações e que os consumidores beneficiem de condições justas e transparentes nos seus contratos.